Nuevas reglas sobre vivienda y alquiler

El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado en el BOE de 30 de septiembre, establece nuevas medidas sobre vivienda, alquileres y procedimientos de desahucio. La norma modifica determinadas reglas de la Ley de Arrendamientos Urbanos e incorpora mecanismos específicos para proteger a personas en situación de vulnerabilidad y ampliar la oferta de vivienda asequible.

Suspensión de desahucios

Una de las principales medidas establece un régimen de suspensión de determinados procesos de desahucio hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando la persona afectada se encuentre en situación de vulnerabilidad y carezca de alternativa habitacional.

Cuando la parte demandante sea una entidad dedicada a la adquisición de inmuebles o de determinadas carteras hipotecarias impagadas, el tribunal podrá acordar la suspensión incluso si ya existe una resolución que ordena el lanzamiento, siempre que este todavía no se haya ejecutado.

La norma también introduce una enervación extraordinaria en determinados procedimientos de desahucio por falta de pago. Una vez acreditada la vulnerabilidad, la Administración dispone de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar o consignar las cantidades adeudadas. Si no cumple ninguna de estas obligaciones, podrá quedar subrogada en la posición deudora de la persona arrendataria.

Regulación del alquiler temporal

El real decreto-ley modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para incluir determinados contratos temporales y alquileres parciales de habitaciones dentro del régimen de arrendamiento de vivienda, atendiendo a la necesidad residencial que cubran.

El alquiler temporal deberá responder a una causa real y acreditable de desplazamiento, que deberá constar expresamente en el contrato. Corresponderá al arrendador acreditar su existencia. Si no existe una causa válida, el contrato quedará sometido al régimen del arrendamiento habitual.

Como regla general, estos contratos deberán superar los 31 días y no exceder de doce meses. Además, la duración superior sin justificación o la sucesión de más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda podrá determinar que el primero se considere arrendamiento habitual.

Límites y garantías para los arrendatarios

La reforma establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato no podrán repercutirse a la persona arrendataria. También limita la garantía adicional a una mensualidad en los arrendamientos temporales y prohíbe exigir al inquilino la contratación de seguros de impago.

Los contratos de vivienda habitual que cumplan los requisitos podrán acogerse, a solicitud del arrendatario, a una prórroga extraordinaria de hasta dos años. Además, las actualizaciones de renta realizadas hasta el 31 de diciembre de 2027 estarán sometidas a límites extraordinarios.

En ausencia de un nuevo pacto entre las partes, el incremento no podrá superar el 2 %, conforme a las condiciones establecidas en el real decreto-ley.