El Tribunal Supremo descarta la alteración del Catastro si no hay pluralidad de propietarios, aunque exista título constitutivo

El Tribunal Supremo ha fijado doctrina sobre la necesidad de que exista pluralidad de propietarios para que un edificio pueda ser considerado jurídicamente en régimen de propiedad horizontal, con efectos ante el Catastro. La sentencia resuelve que el otorgamiento unilateral del título constitutivo por parte del único titular del inmueble no es suficiente para modificar la configuración catastral del mismo.

Un solo titular, sin transmisión de unidades

En el caso analizado, el edificio pertenecía íntegramente a un único propietario, que decidió otorgar un título constitutivo de propiedad horizontal. El inmueble estaba destinado al alquiler y no existía, en ese momento, ningún proceso de venta ni de transmisión de las viviendas o locales.

Pese a ello, se solicitó la modificación de la descripción catastral, alegando que el edificio ya se encontraba dividido jurídicamente en régimen de propiedad horizontal.

Pluralidad de propietarios como elemento clave

Sin pluralidad de propietarios no hay comunidad

El Alto Tribunal recuerda que, conforme al artículo 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), para que exista un verdadero régimen de propiedad horizontal no basta con la división material del edificio. Es imprescindible que exista pluralidad de propietarios, ya que solo así surge la comunidad y la copropiedad sobre elementos comunes.

Cuando todo el inmueble pertenece a una sola persona, no hay pluralidad de propietarios. En estos casos, aunque exista título constitutivo, no se configura una propiedad horizontal en sentido pleno, sino una situación de prehorizontalidad. Esta fase previa no produce efectos jurídicos plenos, ni permite modificar la realidad catastral del inmueble.

El Catastro no se adapta sin pluralidad real

El Tribunal Supremo subraya que la alteración catastral solo puede solicitarse cuando el régimen de propiedad horizontal es efectivo. Y eso solo ocurre cuando hay más de un propietario. La pluralidad de propietarios no puede presumirse ni anticiparse. Mientras no exista, no hay comunidad ni titularidades independientes sobre elementos privativos.

Fallo del Tribunal Supremo

La pluralidad de propietarios es determinante

El Supremo estima el recurso de casación de la Administración y revoca la sentencia de instancia, que había dado la razón al propietario. En consecuencia, se declara que no cabe modificar el Catastro si no concurre pluralidad de propietarios.

Conclusión

El Tribunal Supremo consolida una doctrina clara: La pluralidad de propietarios es un presupuesto esencial para que exista el régimen de propiedad horizontal.

Sin ella, el título constitutivo no tiene eficacia jurídica frente al Catastro, aunque haya división física del edificio.

La propiedad horizontal no nace con la voluntad del propietario único, sino cuando aparece la pluralidad real de titulares.