Reducción fiscal del alquiler en zonas tensionadas

El caso planteado y su contexto legal

El 1 de abril de 2024, un contribuyente suscribió un contrato de arrendamiento de vivienda con una reducción del 5,25 % respecto de la renta anterior. La vivienda está situada en una zona declarada de mercado residencial tensionado desde el 16 de marzo de 2024. El arrendador plantea la posibilidad de firmar un nuevo contrato tras la finalización del actual, manteniendo la misma renta, y consulta si tendría derecho a la reducción del 90 % prevista en el artículo 23.2.a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF).

Marco normativo aplicable

La cuestión se resuelve conforme a lo dispuesto en el artículo 23.2 de la LIRPF, modificado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Esta disposición establece reducciones fiscales aplicables a los rendimientos del capital inmobiliario procedentes de arrendamientos de vivienda, siempre que no se desarrollen como actividad económica (art. 27.2 LIRPF).

En concreto, la letra a) del citado artículo 23.2 establece una reducción del 90 % del rendimiento neto positivo cuando se suscriba un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en zona tensionada, siempre que la nueva renta se rebaje en más de un 5 % respecto de la última renta del contrato anterior, aplicando, en su caso, la cláusula de actualización anual.

Razón por la que no aplica la reducción del 90 %

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante V0540-25, concluye que no procede la aplicación de la reducción del 90 % en el caso planteado. La razón principal es que el nuevo contrato que el arrendador pretende firmar mantendría la misma renta que el contrato anterior (de 1 de abril de 2024), sin producirse una nueva rebaja superior al 5 %.

Para que la reducción del artículo 23.2.a) sea aplicable, se exige una nueva disminución de la renta respecto del contrato inmediatamente anterior, incluso si ya se redujo la renta en el contrato anterior. Además, debe considerarse la actualización anual de la renta conforme a las cláusulas contractuales previas.

Condiciones adicionales para aplicar reducciones fiscales

Las reducciones solo son aplicables si los requisitos legales se cumplen en el momento de celebrar el contrato. Asimismo, deben incluirse correctamente en la autoliquidación del IRPF, antes de que la Administración inicie un procedimiento de comprobación. La normativa excluye expresamente la aplicación de las reducciones cuando se trate de ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos.

Por último, es imprescindible que el contrato no vulnere el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que la vivienda esté efectivamente situada en una zona tensionada, conforme a resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Conclusión

La reducción del 90 % en los rendimientos del arrendamiento prevista en el artículo 23.2.a) LIRPF solo será aplicable si, al firmar un nuevo contrato, se rebaja nuevamente la renta en más de un 5 % respecto del contrato anterior. En caso contrario, y aunque se mantenga la renta rebajada previamente, no se cumple el requisito exigido por la ley.