Reducción IRPF en nuevo arrendamiento

El 28 de marzo de 2025, la Subdirección General de IRPF emitió la consulta vinculante V0540-25 para resolver la duda de un arrendador. Este había suscrito el 1 de abril de 2024 un contrato de arrendamiento de vivienda en una zona de mercado residencial tensionado, aplicando una rebaja del 5,25 % respecto del contrato anterior. El consultante pregunta si, en caso de que el arrendatario actual abandone la vivienda y se celebre un nuevo contrato manteniendo la renta, podrá acogerse a la reducción prevista en el artículo 23.2 a) de la Ley del IRPF (Ley 35/2006).

Régimen legal aplicable

El artículo 23.2 de la Ley 35/2006, modificado por la Ley 12/2023, regula las reducciones aplicables a los rendimientos netos positivos derivados de arrendamientos de vivienda. La reducción más relevante es la del 90 %, prevista cuando se celebra un nuevo contrato de arrendamiento en zona tensionada con una rebaja superior al 5 % respecto de la última renta del contrato anterior (aplicada, en su caso, la actualización anual). Existen también reducciones del 70 %, 60 % y 50 %, aplicables a otras situaciones, como primer alquiler a jóvenes, alquiler social, viviendas rehabilitadas o, en general, cualquier otro supuesto.

Estas reducciones se aplican exclusivamente sobre rendimientos declarados correctamente en autoliquidación presentada antes de cualquier actuación de comprobación tributaria.

Análisis de la reducción en este caso

En el caso planteado, el arrendador mantendría la misma renta que figura en el contrato del 1 de abril de 2024. No obstante, para aplicar la reducción del 90 %, la normativa exige una nueva rebaja superior al 5 % respecto de la última renta pactada (después de actualizarla, si corresponde). Esto significa que simplemente mantener la renta no genera derecho a la reducción.

Por tanto, si el arrendador desea aplicar la reducción máxima, deberá ofrecer una nueva rebaja superior al 5 % en el nuevo contrato. Si no lo hace, solo podrá optar, en su caso, a otras reducciones menores, siempre que cumpla sus requisitos específicos.

Consideraciones adicionales

Es importante señalar que la reducción no es aplicable a ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos que sean regularizados en procedimientos de inspección. Además, los contratos deben cumplir lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece limitaciones específicas sobre las rentas.

Conclusión práctica

Mantener la renta en un nuevo contrato no permite aplicar la reducción del 90 % prevista en el artículo 23.2 a) LIRPF. Será necesario celebrar un contrato que incluya una nueva rebaja superior al 5 % para beneficiarse de esta ventaja fiscal. El arrendador debe valorar las condiciones del nuevo contrato para optimizar su fiscalidad dentro del marco legal.